Оспаривание (уменьшение)
кадастровой стоимости недвижимости,
земли, земельных участков
В настоящее время вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро. С 01 января 2015 года вступили в силу поправки, внесённые в налоговый кодекс (ст.12 и 85 части первой и часть вторую, введена новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц) ФЗ №284-ФЗ от 04.10.2014. В Санкт-Петербурге вступили в силу закон №645-110 от 26.11.2014, вносящий изменения в Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» (с изм. на 26.11.2014) и закон №643-109 от 26.11.2014 "О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге". В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз, поэтому очень важно отслеживать кадастровую стоимость Вашей недвижимости и в случае необоснованного увеличения оспаривать её в компетентных органах.
Оспаривание кадастровой стоимости позволяет:
- уменьшить налоги (путём уменьшения земельного налога или налога на недвижимость);
- снизить размер арендной платы;
- уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка)
За период с с 01.01.2018 по 31.10.2018 в судах рассмотрено 7 504 иска по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, из них удовлетворительное решение вынесено в отношении 6 793 исков, не удовлетворены 711 исков, остальные находятся на рассмотрении.
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2018 по 31.10.2018 г., наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.10.2017 приблизительно на 41,4 %.
Источник : официальный сайт РОСРЕЕСТРА
Как уменьшить кадастровую стоимость?
Как провести оценку для оспаривания кадастровой стоимости (в комиссии или в суде)?
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии. Каждый объект недвижимости (квартира, здание, земельный участок) подлежит кадастровой оценке, она проводится не реже 1 раза в 5 лет. На данный момент проведение кадастровой оценки происходит следующим образом: исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (чаще всего органы местного самоуправления) на конкурсной основе выбирают оценочную компанию, которая будет производить оценку (чаще всего конкурс выигрывает компания, предложившая самую низкую цену, качество таких отчётов оставляет желать лучшего). Оценка кадастровой стоимости производится массовым методом, причём оценочная компания может находиться в любой точке России, а значит, оценщик в большинстве случаев не видел объект оценки и не может оценить транспортную доступность, наличие коммуникаций, гидрологические и природные особенности и т.д. что, безусловно, существенно снижает точность оценки. В результате кадастровая стоимость может вырасти в несколько раз. Больше всего эта проблема затронула юридические лица (предприятия и организации), имеющие в собственности крупные земельные участки. Пострадали и физические лица, у которых сумма земельного налога увеличилась в несколько раз и стала неподъёмным бременем. В то время как рыночная стоимость земельного участка иногда в разы ниже, чем кадастровая стоимость.
Как узнать кадастровую стоимость?
- Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Если Вы недавно получали кадастровый паспорт, то в нём должна быть указана кадастровая стоимость.
- Вы можете получить справку о кадастровой стоимости в Федеральной Службе Кадастра и Картографии (Кадастровой палате) своего города.
- Кадастровую стоимость каждого конкретного объекта недвижимости можно узнать на официальном сайте Росреестра в разделе - Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.
Как уменьшить кадастровую стоимость?
В соответствии с нормами российского законодательства оспорить завышенную кадастровую стоимость могут как юридические (организации, предприятия), так и физические лица (граждане). Для пересмотра кадастровой стоимости существуют следующие основания:
- Недостоверность сведений об объекте недвижимости (в т.ч. земельном участке) использованных при определении его кадастровой стоимости. Уменьшение кадастровой стоимости происходит за счет исправления неточностей и ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (площадь участка, категория земель, вид разрешенного использования и т.д.);
- Установление в отношении объекта недвижимости (в т.ч. земельного участка) его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Уменьшение кадастровой стоимости производится за счёт установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
Установление рыночной стоимости объекта проводится независимым оценщиком, который обязательно должен состоять в СРО оценщиков. Любой человек или организация могут заказать независимый отчёт об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.
Как провести оценку для оспаривания кадастровой стоимости (в комиссии или в суде)?
Для проведения независимой оценки по оспариванию кадастровой стоимости (здания, земли, земельного участка) Вы можете обратиться в нашу экспертно-оценочную организацию «ЛЭС «ЛЕНЭКСП». На начальном этапе Вы присылаете нам документы, мы делаем экспресс-оценку с целью определения целесообразности дальнейшей работы. Если экономическая выгода очевидна (то есть кадастровая стоимость сильно завышена и её уменьшение окупит затраты), то мы заключаем договор и проводим оценку кадастровой стоимости. Если экономическая выгода мала или отсутствует, мы честно сообщаем об этом клиенту и заканчиваем работу.
Обратите внимание: Порядок обжалования кадастровой стоимости определен Российским законодательством. Пакет документов необходимых для пересмотра кадастровой стоимости (при оспаривании кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости) должен содержать кроме отчёта об оценке, ещё и положительное заключение экспертов СРО оценщиков (экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости), членом которой является оценщик составивший отчёт. Это экспертное заключение подтверждает соответствие отчёта нормам законодательства, ФСО и другим документам, регламентирующим оценочную деятельность.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости (при установлении рыночной стоимости)
- Вы обращаетесь в оценочную организацию. Составляется отчет об оценке. Он производится независимым оценщиком, состоящим в СРО оценщиков.
- Получение положительного заключения экспертов СРО, в котором состоит оценщик.
- Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в течение 6 месяцев с даты внесения в государственный кадастр недвижимости).
- Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Важно: Граждане могут выбирать - оспаривать кадастровую стоимость в суде общей юрисдикции или в региональной комиссии по рассмотрению споров при Росреестре. Для юридических лиц, несогласных с оценкой обязательно досудебное урегулирование спора (в комиссии), и только в случае отказа комиссии в изменении кадастровой стоимости они могут обратиться в суд. Граждане могут обратиться в суд и без предварительно составленного отчёта об оценке, в этом случае рыночная стоимость будет устанавливаться на основании экспертизы, назначенной судом. В этом случае предсказать результаты оценки невозможно, полученная кадастровая стоимость может Вас не устроить, а ведь оплачивать экспертизу придётся Вам, Вы потеряете время и деньги.
С какой даты применяется новая кадастровая стоимость объекта недвижимости?
Судебная практика говорит, что рыночная стоимость недвижимости (квартиры, здания, земельного участка) начинает применяться как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения суда в законную силу.
Нашими клиентами являются многие крупные компании Санкт-Петербурга и других регионов РФ, столкнувшиеся с проблемой завышения кадастровой стоимости недвижимости. Зная все тонкости составления отчётов об оценке, наши оценщики могут определить в чём причина завышения кадастровой стоимости, и установить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости. В большинстве подобных случаев дело доходит до суда. Мы сотрудничаем с юридическими компаниями и оказываем весь комплекс услуг по оспариванию кадастровой стоимости.
Документы необходимые для составления отчёта об оценке:
- Кадастровый паспорт, с указанием кадастровой стоимости;
- Правоустанавливающие документы (свид-во о собственности, договор купли-продажи, договор аренды и т.д.) на земельный участок, строения, здания и т.д.;
- Технический паспорт на строения
Стоимость и срок оспаривания кадастровой стоимости
Срок и стоимость оспаривания кадастровой стоимости недвижимости (в т.ч. составления отчёта об оценке) определяются индивидуально, в зависимости от количества объектов, объёма документов, сложности исследования и многих других факторов. Пришлите запрос на нашу электронную почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. с указанием объектов исследования и приложите имеющиеся у Вас документы: правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, технический паспорт и т.д. и мы ответим Вам о возможности, стоимости и сроках оспаривания (уменьшения) кадастровой собственности.
Статьи по теме:
Оценка недвижимости в Санкт-Петербурге
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости
