Оценка недвижимого имущества
Санкт-Петербург

Независимая оценка недвижимого имущества в Санкт-Петербурге проводится высококвалифицированными оценщиками Ленинградской Экспертной Службы «ЛЕНЭКСП» в cтрогом соответствии с действующими требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года и Федеральными стандартами оценки (ФСО 1, 2, 3), утв. Приказами Минэкономразвития России  от 20 июля 2007 г. № 254, 255 и 256. В соответствии с Российским законодательством оценщики нашей компании состоят в  СамоРегулируемых Организациях оценщиков, и застрахованы полисами обязательного страхования оценочной деятельности.

В каких случаях нужна оценка недвижимого имущества?

Оценка недвижимого имущества необходима:

• Купля-продажа недвижимого имущества (в т.ч. в составе бизнеса) – оценка недвижимости позволяет учесть все ценообразующие факторы и является объективным обоснованием стоимости имущества;
• Разрешение имущественных споров, составление брачного контракта, раздел имущества при разводе – оценка недвижимого имущества необходима для того, чтобы выделить долю в совместной собственности;
• Вступление в наследство (оценка имущества для наследства), дарение – оценка имущества обязательна;
• Сдача недвижимости в аренду – оценка недвижимости необходима для определения арендной ставки;
• Кредит под залог недвижимости, ипотека – оценка стоимости закладываемого имущества обязательна, выполняется в экспертном учреждении, аккредитованном банком;
• Приватизация государственного или муниципального имущества – оценка недвижимости обязательна (Федеральный закон № 178-ФЗ ст.12 «О приватизации государственного и муниципального имущества)»;
• Лизинг – оценка имущества обязательное требование лизинговых организаций;
• Заключение договора страхования - отчет об оценке позволит избежать споров со страховщиком по вопросу величины страховой суммы;
• Определение величины страховых выплат – независимая оценка причиненного ущерба нужна для устранения разногласий по сумме страховых выплат;
• Определение стоимости взноса в Уставной капитал - оценка неденежных взносов обязательна. Федеральный закон № 14-ФЗ ст. 15 п.2 «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Федеральный закон № 208-ФЗ   ст. 34 п. 3 «Об акционерных обществах»
• Передача имущества в доверительное управление – если передаваемое имущество хотя бы частично является государственной или муниципальной собственностью – оценка недвижимого имущества обязательна;
• Оптимизация налоговой базы (налог на имущество, налог на прибыль и налог на добавочную стоимость) при проведении переоценки основных фондов предприятия или при реализации имущества в т.ч. по цене, меньшей, чем остаточная стоимость (приказ Министерства Финансов РФ от 30 марта 2001 г. № 26н пункты 14, 15 «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ № 6/01», Налоговый кодекс РФ статья 40);
• Оценка и переоценка активов компании (в т.ч. предприятий, находящихся в налоговом залоге);
• Оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечение дополнительных инвестиций;
• Проведение процедуры банкротства, в том числе на стадии арбитражного управления и т.д. - оценка имущества обязательна. Федеральный закон № 127-ФЗ ст. 111, 130 «О несостоятельности (банкротстве)»;
• Строительство или реконструкция объектов недвижимости;
• Судебные разбирательства

Отчеты об оценке недвижимого имущества, выполненные нашими независимыми оценщиками, являются  официальными документами, подтверждающими  стоимость имущества и могут быть использованы в любых инстанциях, включая судебные.

Как проводится оценка недвижимого имущества?

Этапы проведения оценки недвижимого имущества описаны в ФСО № 1 (разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16). Расскажем о них более подробно:

• Заключение договора с оценочной компанией на проведение оценки, в котором указываются сроки, стоимость и все существенные условия. В договоре обязательно описывается задание на оценку, включающее в себя объект оценки, подтверждение имущественных прав на объект оценки, цель оценки, дату и срок проведения оценки, вид стоимости и др.
• Оценщик собирает все необходимые документы и проводит осмотр объекта недвижимости.
• Оценщик проводит исследование и анализ всех сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект и собирает всю необходимую дополнительную информацию из официальных источников, из сборников законодательства РФ, из баз данных оценщиков и т.д.
• Оценщик производит расчет величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости с использованием различных методов (затратного, сравнительного, доходного), обобщение результатов различных методов оценки  и определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
• Оценщик составляет письменный отчет об оценке в соответствии с требованиями Российского законодательства.
• Отчет об оценке недвижимого имущества передается Заказчику, подписывается акт приёма-передачи.

Важно: В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.»

Согласно действующему Российскому законодательству, обладать правом собственности на различные объекты недвижимого имущества могут как физические, так и юридические лица.

Оценка недвижимого имущества – исследование, регламентированное законодательством РФ, проводимое независимым оценщиком, обладающим специальными знаниями, квалификацией и профессиональным опытом в области оценки, с целью определения величины стоимости недвижимого имущества (как готового, так и строящегося) и стоимости отдельных прав на это имущество, а также предоставлением письменного отчета об оценке. Оцениваемое право может быть и правом собственности, и правом аренды, и правом пользования.

Наша экспертно-оценочная компания выделяет следующие виды оценки недвижимого имущества:

• Оценка жилой недвижимости: квартиры (доли квартиры), комнаты, здания, сооружения, дачного или садового дома, таунхауаса, коттеджа;

• Оценка коммерческой недвижимости: офисные, торговые, складские, производственные объекты, рестораны, гостиницы и другие объекты;

• Оценка земельных участков (садоводство, ИЖС, ЛПХ, земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.);

• Оценка сооружений и передаточных устройств (эстакады, дороги, трубы, резервуары, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути, мосты и т.д.);

• Оценка гаражей, стоянки, стояночных мест;

• Оценка незавершенного строительства*;

• Оценка ущерба недвижимости

Как уже говорилось, при проведении оценки определяется стоимость недвижимого имущества. Различают несколько типов стоимости. На практике наиболее часто проводят оценку рыночной стоимости недвижимости.

• Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена объекта недвижимости на открытом конкурентном рынке, по которой этот объект может быть продан при условии разумности, информированности продавца и покупателя и отсутствии чрезвычайных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости недвижимости чаще всего применяется при сделках купли-продажи, определении арендных платежей и других операциях с недвижимостью.

• Ликвидационная стоимость – это стоимость, которую можно получить в результате продажи оцениваемого объекта недвижимости за ограниченный период времени. Ликвидационная стоимость всегда или равна или ниже рыночной.

• Восстановительная стоимость - это стоимость строительства нового объекта недвижимости. Чаще всего используется страховыми компаниями для определения страховых сумм.

• Стоимость замещения - это стоимость строительства нового объекта недвижимости с учетом накопленного износа.

• Кадастровая стоимость – стоимость, рассчитываемая методами массовой оценки на базе рыночной стоимости и занесенная в кадастровое дело земельного участка. Кадастровая стоимость может быть определена только для земельного участка, учтенного в земельном кадастре. Определяется оценщиком, например, для целей налогообложения.

Стоимость объекта недвижимости не влияет на стоимость оценки, а целиком зависит от сложности оценки и удаленности оцениваемого объекта недвижимости.

Какие методы используются при проведении оценки недвижимости?

При проведении оценки недвижимого имущества используются следующие методы:

• Сравнительный или рыночный метод основан на анализе продаж и сравнении стоимости аналогичных объектов недвижимости. Применяется для оценки жилой недвижимости и земельных участков.

• Доходный метод основан на расчете прибыли, которую можно получить от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чаще всего применяется в оценке коммерческой недвижимости.

• Затратный метод основан на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. Как правило, применяется в целях страхования.

Стоимость проведения оценки недвижимости - от 3 500 рублей.

Срок проведения оценки недвижимости от 1 до 14 дней.

Статьи по теме:

Оценка - принципы проведения оценки в "ЛЭС "ЛЕНЭКСП"

CREDERE EXPERTO! - ВЕРЬ ОПЫТНОМУ!